[58호] 부동산 전반적인 이야기 - 20 정영훈

1. 투자상품으로써 부동산

2020~2021년, 이 기간은 코로나로 힘든 시기였지만 반면에 재테크의 비중이 큰 사람들에게는 행복했던 기간이었다. 우리나라 대부분의 사람은 많은 투자상품 중에 ‘부동산’을 압도적으로 선호한다. 우리가 알고 있는 투자상품 중에는 주식, 채권, 암호화폐, 금, 원자재 등 엄청나게 많은 것이 있지만 대한민국에서는 어떠한 것 보다 부동산의 선호도가 가장 높다. 부동산 투자로 수익을 낼 수 있다는 믿음은 거의 종교 수준인 것 같다. 그렇다면 사람들에게 부동산의 선호도가 왜 이렇게 높은 것일까? 첫 번째로, 부동산은 실물이 존재한다. 주식, 코인 등은 실물이 없는 상품들이지만 부동산은 심지어 우리가 거주할 수 있는 공간을 제공하면서 동시에 투자상품이다. 즉, 주식은 망하면 상장폐지이지만 부동산은 망하면 집과 땅이 남아 우리가 활용을 할 수 있을 것이다. 두 번째로는, 부동산은 다른 투자보다 장기 보유가 쉽다. 나는 투자는 시장에서 10년을 넘어 20년 30년 내가 소유한 자산과 함께 차분하게 늙어간다는 마인드를 가져야 한다고 생각하는데 부동산은 이를 실천하기가 적합하다. 반면, 주식과 코인은 이런 마인드가 형성되기 힘들다. 우리는 언제든지 나의 수익률이 적힌 계좌를 쉽게 휴대폰으로 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 집 살 돈으로 산 주식이 20% 30% 내려가기 시작하면 내 눈으로 보이는 감당하지 못할 수익률을 보기가 힘들 것이고 마이너스가 50% 60%까지 가게 되면 눈 질끈 감고 대부분 손절매하기 시작하는 게 주식이고 코인이다. 부동산은 위에서 말한 대로 내가 그 집에서 살면서 가정을 꾸리고 살다 보면 세월이 빠르게 지나갈 것이다. 사람들은 ‘장기투자’라는 그럴듯한 계획이 있지만, 하락을 맞아보면 못 버티고 손절 치는 게 대부분 사람의 패턴이라고 한다. 나도 현재 이 말에 전적으로 공감하고 있다. 그래서 주식, 코인과 같이 쉽게 거래할 수 있는 것보다 조금은 더 복잡한 부동산이 장기투자에 유리하다는 생각이 든다. 세 번째로, 사람들은 부동산 공부는 스스로 하지만, 주식 공부는 잘 하지 않는 경향이 있다. 우리나라 지역별 아파트 커뮤니티를 들어가면 정말 정보가 매우 많다. 특히, 그 지역에 거주하는 주부님들은 동네의 수많은 아파트 실거래 정보 및 구조, 각종 호재와 개발 계획까지 정확히 알고 있다. 정말 신기할 따름이다. 반면에 주식 투자에 수천만 원을 쏟아부었으면서도 본인이 투자한 기업에 홈페이지도 한 번 방문해 보지 않는 사람이 매우 많다. 그냥 누가 좋다고 해서 사버리는 경우를 너무 많이 봤다. 즉, 부동산에 관심도가 다른 어떤 것보다 압도적으로 높다. 이것보다 더 많은 이유가 있겠지만 나는 여기까지 정리해보겠다.

우리가 부동산을 투자하면서 걱정하는 것이 ‘인구 고령화’, ‘저출산’으로 인구감소로 집이 남아도는 상황을 예상하는 사람이 많은 것 같다. 이런 이야기는 꽤 예전부터 들어왔지만 실제로 현재 대한민국은 단지 인구증가율이 떨어질 뿐이지 인구는 감소하지 않고 있다. 그리고 점점 1인 가구, 2인가 구가 증가하면서 가구 수는 증가하고 있어 필요한 주택 수는 늘어나고 있다. 마지막으로 우리가 생각해야 할 ‘이민’이다. 전 세계 선진국 국가 중 자국민만으로 인구가 늘어나는 나라는 거의 없다. 일본도 이민 문호를 열기 시작했고 단순노동자들한테도 취업비자 형태로 이민 문호가 열리는 상황이라고 한다. 이러한 측면에서 나는 인구감소로 인한 부동산 걱정은 아직 섣부른 것 같다.

 

2. 재건축, 재개발

현재 서울은 재건축, 재개발 이야기가 활발히 나오고 있고 실제로 많은 곳에서 진행 중이다. 먼저 두 단어의 차이를 알아보면, 재건축은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업이고 재개발은 정비기반시설이 열악, 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선해 아파트를 건설하게 되는데 이를 위해서는 사람들이 주거할 수 있게 상하수도, 도시가스, 전기등을 새로 다 해야 하는 공공사업이다. 재건축의 과정은 기본계획 수립→안전진단→정비구역 지정→조합설립추진위원회→조합설립인가→사업시행인가→분양신청→관리처분계획→이주,착공→준공,입주 같은 방식으로 진행된다. 여기서 안전진단에서 E등급을 받아야 재건축이 가능하다. 재개발 과정은 계획수립, 추진위원회 동의→소유자 중 재개발 찬성하는 조합 모집, 시공사 결정→사업시행인가, 부동산 가치 평가 후 조합원 분양신청→조합원들 각각 몇평짜리 아파트 받을지 확정, 현 거주자들은 철거하게 나가야됨→재개발 시작→조합원들 아파트 분양으로 이루어진다. 조합원 자격 부여조건 같은 경우, 재건축일 경우 토지&건축물 모두 소유해야 하고, 재개발은 토주&건축물 중 한 개만 소유해도 된다. 강제성에도 차이가 있는데 재건축은 사업 동의하지 않으면 조합원이 되지 않을 수 있으며 매도 청구 행사를 할 수 있는 반면 재개발은 사업 동의하지 않아도 강제 사업 추진되면 해당 지역 소유자 모두 조합원 지위를 가지게 되고 분양기준 부합 시 원하지 않아도 강제성이 존재한다. 또한 재개발인 경우에는 재건축초과이익환수제에 해당 사항이 없지만, 재건축은 조합원이 1인당 평균 3,000만원 이상 개발 이익을 얻게 되면, 최고 50% 부담금 환수제도를 가지고 있다.

 

3. 직업으로서 부동산

도시공학과에서 부동산으로 직업을 삼는 경우가 많은 것 같다. 그래서 부동산업계에 대해 간단히 소개해보려고 한다. 크게 보면 ⓵디벨로퍼 ⓶신탁 ⓷건설업 ⓸운용으로 나눠볼 수 있겠다.

먼저 디벨로퍼부터 말해보겠다. 부동산의 수요를 창출하고 전체 부동산 개발과정을 지휘하는 것이 디벨로퍼라고 할 수 있다. 보통 디벨로퍼는 시행사에 속해 있으며 땅 매입부터 관련인하가와 대출, 시공사 선정 분양까지 사업 전반을 맡는다. 과거에는 시행사라는 것이 따로 존재하지 않았고 시공사에서 아파트를 만들어서 팔았던 시절과는 다른 형태이다. 즉, 현재의 디벨로퍼는 부동산 전반의 법규와 PF, 마케팅 전반에 지식이 필요하다.

두 번째로, 신탁사에 대해 말해보려고 한다. 신탁의 말 자체가 믿고 맡긴다는 의미이다. 시행사는 특성상 소규모 회사이므로 자금조달 시 대출기관이 믿지 못하는 경우가 있고 실제로 과거에 많은 경우 도망가는 회사가 있다고 한다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 신탁사가 사업 전반적인 자금관리를 해준다.

세 번째로, 건설업은 시공사를 지칭한다. 시행사에서 사업계획서를 보내주고 좋다고 판단이 들면 한마디로 아파트를 지어주는 곳이라고 생각하면 쉬울 것이다. 아무래도 대기업이 많이 있으므로 소규모 시행사의 신용을 보강하는 역할을 하기도 한다.

마지막으로, 운용은 기관투자자들이나 개인들에게 투자받아 리츠나 펀드를 구성하여 오피스 빌딩이나 물류센터 등을 매입하여 임대수익이 잘 나오도록 일정 기간 운용하고 좋은 가격에 매각하여 수익을 내는 형태이다. 여기서는 안정적인 관리역량과 좋은 매물을 매입하는 선구안 같은 역량이 필요해 보인다.